Sıkça Sorulan Sorular

SIKÇA SORULAN SORULAR

KAT MÜLKİYETİ NEDİR ? : 634 sayılı kanuna göre kat mülkiyeti;tamamlanmış bir yapının kat,daire,iş bürosu, dükkan,mağaza,mahzen,depo gibi bölümlerinden ,ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kurulan özel bir mülkiyet şeklidir.Buna göre;kat mülkiyeti kütüğünde tescil edilen her bağımsız bölüm,ayrı ayrı birer gayrimenkul olup,maliki tarafından müstakilen devredilebilir,rehin edilebilir,bir hakla kayıtlanabileceği gibi varislerine de aynen intikal eder.(K.M.K. m: 1/1,13/4)

.

KAT İRTİFAKI NEDİR    ? : Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat,daire,iş bürosu,dükkan,mağaza,salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde,yapı tamamlandıktan sonra,geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere,o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı) ve bu hakka sahip olanlara (kat irtifakı sahibi) denir.(K.M.K. m:1/2,2/c,3/3)

.

KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ  FARK NEDİR ? : Tariflerden de anlaşılacağı üzere,kat irtifakı henüz yapılmamış veya tamamlanmamış olan bir arsa üzerine tesis edilebilir.Bu hak müstakbel bağımsız bölümler üzerinde kurulmuş geçici bir irtifak hakkı olup,yapı tamamlandıktan sonra,kurulan kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi zorunludur.Kat irtifakı,binanın projesi tasdik edilip inşaat ruhsatı alındıktan hemen sonra ve inşaat başlamadan dahi kurulabilir. (K.M.K. m:49)

.

Esasen kat irtifakı kurulu bulunan bir gayrimenkulün inşaatının tamamlanmasını müteakiben bağımsız bölüm maliklerinden herhangi birinin başvurusu sureti ile kat mülkiyetine geçilmesi gerekir,ancak bu günümüzde pek uygulanır olmaktan çıkmakla birlikte,apartman şartlarında kat maliklerinin bir araya gelip, uzlaşı sağlamaları pek mümkün görünmemektedir.Maddi açıdan da binanın yapı kullanım izin belgesi (iskan raporu) alınması ve binanın cinsinin tashih (değiştirilmesi) edilmesi gerektiğinden kat malikleri açısından külfet oluşturmaktadır,hatta büyük illerde dahi kat mülkiyeti kurulu bina sayısı çok cüzi miktarda bulunmaktadır.

.

Genel olarak binaların büyük bir çoğunluğunda kat irtifakı kurulu olmakla birlikte,cüzi miktarda olsa da bir kısmı da arsa hissesi üzerinde tasarruf edilmektedir.Kat mülkiyeti tesis edilmiş olan bina sayısı son yıllarda elektrik ve su aboneliği v.s için zorunlu tutulduğundan yavaş yavaş artmaktadır.Ayrıca kooperatif ve TOKİ konutlarının hemen hemen tamamı kat mülkiyetine tabidir.Samsun’da kooperatif binalarının dışında kat mülkiyeti kurulu bina sayısı oldukça azdır,Samsun’daki binaların çok büyük çoğunluğu kat irtifakından tasarruf edilmektedir.

.

Bunun bir diğer nedeni de inşaat müteahhitlerinin bağımsız bölüm satışları esnasında alım satım değerini düşük göstermek için arsa payı (kat irtifakı) üzerinden satış yapmalarıdır.Daha sonra da binayı bitirip teslim ettiklerinde, kat malikleri arasında da birlik beraberlik bulunmadığından kat mülkiyeti tercih edilmemektedir.Kat malikleri zorunlu olmadıkça (elektrik ve su aboneliği v.s gibi) yapı kullanma izin belgesi alıp,kat mülkiyetine geçmemektedirler.Keza kat mülkiyeti tesisi için binanın tüm bağımsız bölümlerinin yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması icap etmektedir.Günümüzde hükümetlerce zorunlu kat mülkiyetine geçilmesi için kanun tasarıları hazırlanmaktadır. Ayrıca gayrimenkul alırken dikkat linkimiz de ilginizi çekebilir.Kat mülkiyeti iki şekilde kurulur.Birincisi binanın yapısı tamamlandığında doğrudan,ikincisi ise kat irtifakı kurulu bulunan binanın bitiminden sonra kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülür.

.

KAT İRTİFAKLI BİNALAR TERCİH EDİLEBİLİR Mİ  ? : Tabii ki,kat mülkiyeti kurulmamış bulunan binalar kabaca kötü bina anlamına gelmez,esasen aralarında binanın yapısı ile ilgili herhangi bir fark bulunmamaktadır.Binanın yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınmış olabilir,ancak kat malikleri bir araya gelip kat mülkiyetine geçmemişlerdir. Bu durumda bunda herhangi bir sakınca yoktur,hatta yapı kullanma izin belgesi olmasa dahi yine de ilgili belediyeye müracaat ile binanın inşaatında ve projesine uyumlulukta herhangi bir sorun olmadığı ve iskan ruhsatı alınabilirliği ve ayrıca S.S.K ile ilişiğinin kesildiği ilgili Sosyal Sigortalar Müdürlüğünden sorgulanarak,herhangi bir sakıncası yoksa ve ayrıca elektrik ve su aboneliği tesis edilmiş ise neden tercih edilmesin.Ancak bazı bankalar gayrimenkul kredisi için kat mülkiyetini zorunlu tutmaktadırlar,bu bir anlamda yumuşadı,şu an çoğu banka bunu aramamaktadır.

.

Biz sadece arsa hissesi üzerinden hisseli mülkiyet şeklinde satış yapılan gayrimenkulleri tavsiye etmiyoruz,bu tür binalarda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu değildir,arsa hissesi üzerinden hisse satışı şeklinde devirleri yapılmaktadır,bu tür emlaklar her tür hukuki sorunlara açıktır.Şufa davası (ön alım),izale-i şuyu davası (ortaklığın giderilmesi) gibi.

.

KONUT OLAN BAĞIMSIZ BÖLÜM İŞYERİ OLARAK KULLANILABİLİR Mİ ? : Bu tamamen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasına aykırı bir durumdur.Sicilinde konut olan bir bağımsız bölüm tüm maliklerin ortak muvafakatı bulunmadıkça işyeri haline dönüştürülemez.Bu durum anılan yasanın (m:24/2) bendinde aynen şöyle geçmektedir.Kat mülkiyeti kütüğünde,niteliği mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar,kulüp,dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın,lokanta,pastane,süthane,gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane,boyahane,basımevi,dükkan,galeri ve çarşı gibi yerler,ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği karar ile açılabilir.Bazı istisnai durumlar Yargıtay ve hukuk genel kurulu kararları v.s gibi, tapu kütüğünde mesken vasıflı bağımsız bir bölümün eğer binanın yönetim planında engelleyici bir hüküm yoksa genel olarak büro, özellikle mühendislik,muhasebe,avukat bürosu,doktor muayenehanesi,röntgen muayenehanesi,basın ve yayın temsilciliği, pansiyon,kültür ve sanat vakfı olarak kullanılabileceği ve kiraya verilebileceğine cevaz verilmiş bulunulmaktadır.Bu duruma aykırı davrananlar dava yolu ile her zaman tahliye edilebilir.

.

DEVRE MÜLK NEDİR ?  : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10.06.1985 tarih ve 3227 sayılı kanunla düzenlenen 57. maddesinde,devre mülk hakkı şöyle tarif edilmiştir: Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine,bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak istifade edilmek üzere kurulan irtifak hakkıdır.

.

BİNANIN ORTAK (GENEL) GİDERLERİNE KATILMA  : Kat Mülkiyeti Kanunun önceki 20.maddesinde;aksi kararlaştırılmadıkça,bütün giderlere kat maliklerinden her birinin kendi arsa payları oranında katılmaları kabul edilmişken,bu maddenin 1. ve 2. fıkraları 2814 sayılı Kanunun 9. maddesiyle değiştirilerek anagayrimenkulün genel giderlerine katılma şekli iki kısma ayrılmıştır.Buna göre :

A)Yönetim planında aksi sabit olmadıkça,kat malikleri,kapıcı kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdürler.

.

B)Yönetim planında kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yok ise,yukarıda a maddesinde belirtilen,kapıcı,kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderleri hariç; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve ortak yerlerin bakımı,korunması,onarım giderleriyle yönetici aylığı,yakıt giderleri gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kat maliklerinden her biri arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

.

BİNANIN ORTAK (GENEL) GİDERLERİNE KATILMAYANLAR İÇİN YAPTIRIM NEDİR ? : Ortak giderlerin teminatına ilişkin Kat Mülkiyeti Kanununun 22.maddesinin 1. ve 3. fıkraları 2814 sayılı Kanunla değiştirilerek,evvelce sadece kiracıdan alınabilen genel giderlere ait borcun,bundan böyle kiracı ile birlikte bağımsız bölümüne her hangi bir sebep ile oturan veya faydalanan kimselerden de istenilebileceği açıklanmıştır.Ana gayrimenkulün her türlü genel giderleriyle bu giderler için toplanacak avanstan hissesine düşen payı ödemeyen kat malikine,yönetici veya diğer kat maliklerinden birisi tarafından tahakkuk eden borcun ödenmesi için önce tebligat yapılması,buna rağmen ödemede bulunmadığı takdirde,tahakkuk eden borçların o bağımsız bölümde kiracı olan veya herhangi bir şekilde oturan veya faydalanan kimseler tarafından ödenmesi gerekir.Kanun bu kimseleri,ödenmeyen genel giderler için mal sahibi ile birlikte müşterek ve müteselsil olarak sorumlu kılmıştır.

 

 

KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ : Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmemek sureti ile diğer kat maliklerinin haklarını,onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse,kendi bağımsız bölümünü,randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak sureti ile ahlak ve adaba aykırı harekette bulunur ise;ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olur ise,kendi borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek sureti ile öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar eder ise onlar,o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.Bu gibi bir kat maliki hakkında,bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine,arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına,kat malikleri kurulunca karar verilir;bu kararı almak için çoğunluk sağlanamaz ise veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezler ise,davayı diğer kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti,davayı açmış bulunan kat maliklerine,arsa payları oranında devrolunur.Bu maddedeki dava hakkı,sebebin öğrenilmesi tarihinden başlayarak 6 ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmaz ise ve dava sebebi de ortadan kalkmış ise düşer.K.M.K madde:25

 

 

 

HASAR VE BOZUKLUĞUN ONARILMASI İÇİN DİĞER BAĞIMSIZ BÖLÜME GİRİLEBİLİR Mİ ? :

 

             Müsaade Mecburiyeti : Kat maliklerinden birinin,bağımsız bölümünde veya bu bölümündeki tesislerinde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarılması veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için,diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyor ise,o bölümün  maliki veya o bölümde başka sıfatla oturan,giriş müsaadesi vermeye ve bölümdeki gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.(Kat mülkiyeti kanunu madde:23/1) Ancak bu girişin hüsnüniyete dayanması ve mümkün olduğu kadar en müsait zamanda yapılması icap eder.Anlaşmazlık halinde 33.madde gereğince hakimin müdahalesi istenebilir.Yukarıda yazılı onarım veya yeniden yapım sebebi ile,bağımsız bölümüne girilmesine müsaade eden kat maliki,bu müsaade yüzünden bir zarara uğrar veya o dairede başka sıfatla oturanların bu sebeple bir zararı olur ise lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri bu zararları ödemeye mecburdurlar.(KMK.m:23/son)

 

 

 

BİR BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN KAYNAKLANAN TESİSAT SORUNU İÇİN YAPTIRIM NEDİR ? : Bu ve buna benzer sorunlara örnek teşkil eden aşağıdaki Yargıtay kararı aynen şöyledir.(Arızalanan pis su borusu ortak bir tesis olmayıp,sadece davalının bağımsız bölümüne ait su borusudur.Bu borudan kaynaklanan bir hasardan o bağımsız bölüm malikinin sorumlu tutulması gerekir.Yargıtay 5.hukuk dairesinin 6.2.1984 tarih ve E:1984/890.K:1984/936 sayılı kararı).Bu karardan da anlaşılacağı üzere,bir bağımsız bölümden diğer bağımsız bölüme verilen her tür zarar ve bu zararın masraf ve tazminatları zarar veren bağımsız bölüm malikine aittir ve zarar veren bağımsız bölüm sahibi bunu yaptırmaz ise zarar gören bağımsız bölüm sahibi bunu yaptırır ve zarar veren bağımsız bölüm malikine rücu ettirir.

 

 

 

BİNAYA YÖNETİCİ ATANMASI KANUNEN MECBURİ MİDİR ? Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü var ise, yönetici atanması mecburidir.(KMK.m:34) Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlar ise o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince,kat maliklerinden birinin müracaatı ile gayrimenkule yönetici atanır.

 

 

 

BİNANIN YÖNETİM PLANI SONRADAN DEĞİŞTİRİLEBİLİR Mİ ? : Yönetim planı Kat irtifakı veya Kat Mülkiyeti tesis edildikten sonra da değiştirilebilir,ancak bunda tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.

 

 

 

KAPICI DAİRESİ KİRAYA VERİLEBİLİR Mİ ? : Kat Mülkiyeti Kanununa göre,kapıcı dairesi KMK’da tayin edilen mutlak ortak yerler içine girdiğinden kat maliklerinin oy birliği ile dahi kiraya verilemez,devir edilemez,kullanma şekli değiştirilemez,bu gibi yerlerde mukavele serbestisi işlemez..KMK m:4/a. Ancak buna muhalif çeşitli yargı kararları mevcuttur,bunlardan birisi de Yargıtay 18 Hukuk Dairesinin kararıdır,bu karar aynen şöyledir.(Kapıcı dairesi,kat malikleri kurulu kararı ile kiraya verilebilir.Y.18.H.D.01.05.1997 gün,1997/2650 E.,1997/4159 K.).Kapıcı dairesinin kiraya verilmesine ilişkin olarak birbirine zıt yargı kararları bulunmaktadır.Bu hususun,Kat Mülkiyeti Kanununda açıkça düzenlenmesi gerekmektedir.

 

 

 

BİNANIN DIŞ GÖRÜNÜŞÜ DEĞİŞTİRİLEBİLİR Mİ ? : Tüm kat maliklerinin oybirliği olmadıkça, ana taşınmazın ortak yerlerinde tadilat ve inşaat yapılamaz, yapının dış görünüşü değiştirilemez,bağımsız bölümlerin içerisinde yapıya zarar verecek tadilat yapılamaz.KMK’na göre ortak yerler olarak tanımlanan yerler de göz önünde bulundurulmalıdır. (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi.8.10.1996 gün,1996/7360 E.,1996/8323 K.).Bundan da anlaşılacağı üzere,balkon kapatma ve dubleks dairelerin projeye aykırı olarak çekme katı tam kata çevirerek ana gayrimenkulün dış görünüşünü değiştirmeleri v.s kanunen yasaklanmıştır.

 

 

 

APARTMANDA EVCİL HAYVAN BESLENEBİLİR Mİ ? : Kat Mülkiyeti Kanununa göre düzenlenen yönetim planı, bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini de bağlayıcıdır.Yönetim planında; bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinde hayvan beslenmesi yasaklanmışsa, kat malikleri kurulunun izin verdiğine dair belge ibraz etmeyenin etrafına rahatsızlık vermemiş olsa bile, bağımsız bölümde köpek beslenmesi mümkün değildir.Keza yönetim planında belirtilmemiş olsa dahi hiçbir evcil olmayan hayvan beslenemez .

 

 

 

YENİ ALINAN BİR GAYRİMENKULDE BULUNAN KİRACI İÇİN NASIL BİR İŞLEM YAPILIR  ? :

 

İKTİSAP VE İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE: 6570 sayılı kanun m:7/d bendi kiralananı iktisap eden malike kendisi, eşi yada çocukları için mesken ihtiyacı,yada işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açmak hakkını vermiştir.Bu maddeden anlaşılacağı üzere yeni malik açacağı tahliye davasını münhasıran iktisaba dayandıramayacaktır.Yeni malikin iktisaptan ayrı mesken ve konut ihtiyacını da ispat etmesi gerekmektedir.Yeni malikin daha önce kiralananda paydaş olmaması gerekmektedir.

 

             Çünkü 6570 sayılı kanun bu bende dayanılarak açılacak tahliye davasının ancak bir kez açılabileceğini kabul etmektedir.Madde açıkça ‘’iktisap tarihinden itibaren’’ ibaresini kullanarak belirli süreler öngörmüştür.Daha önce kiralananda hissesi olan paydaş daha sonra kiralananın tümünü yada belirli bir kısmını daha iktisap etmekle yeni bir dava açma hakkı elde etmiş olmaz.Kiralananın birden fazla paydaşı varsa eğer madde de belirtilen ihtarın paydaş çoğunluğunu sağlayacak,hissedarın katılımıyla çekilmesi zorunludur.Kiralayan birden fazla tahliye sebebine dayanarak tahliye davası açmasında bir sakınca yoktur.Kiralayan iktisap ve ihtiyaç nedeniyle açtığı davada başka tahliye nedenleri olması halinde bunları terditli olarak ileri sürebilir.Buna göre yeni malik kiracıdan kiralananı tahliye etmesini isterse iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde keyfiyeti kiracıya bir ihtarla bildirmek koşuluyla ancak 6 ay sonra dava açabilir.İhtarnamenin bir ay içinde keşidesi değil,kiracıya tebliği aranır.6 aylık süre dolmadan açılan davanın süre yönünden reddedilmesi,süresinde tekrar açılmasına engel değildir.

 

 

 

KİRA BEDELİNİ HİÇ VEYA VAKTİNDE ÖDEMEYEN KİRACIYI NASIL TAHLİYE EDEBİLİRİM ? : 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanuna göre bu iki şekilde olur :

 

             Birincisi;anılan kanunun madde:7/c bendine göre kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine,ayrıca ihtara hacet kalmaksızın,kira müddetinin hitamında tahliye davası açılabilir.(Buna göre kira ödemelerinden dolayı bir yıl içinde iki defa yazılı ihtar (noterden tavsiye edilir) yapılan kiracı aleyhine kira müddetinin sonunda başkaca bir ihtara gerek kalmadan tahliye davası açılabilir)

 

             İkincisi ise;temerrüt (borcun geç ifa edilmesi) nedeni ile tahliye davasıdır.Bunda kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı ihtar gönderilir (noterden tercih edilir) bu ihtarda ayrıca parayı yatıracağı banka hesap numarası da bildirilerek 30 gün süre verilir,bu süre sonunda banka hesabı kontrol edilir,ihtara rağmen kiracı kira bedelini yatırmadı ise tahliye hakkı doğar.

 

 

 

GAYRİMENKUL SATIMLARINDA DEĞER ARTIŞ VERGİSİ ÖDEYECEK MİYİM VE HANGİ HALLERDE MUAFİYET UYGULANIR ? : Şayet,gayrimenkulünüzü miras (veraset) veya hibe (bağış) yolu ile edinmiş iseniz,ne zaman ve ne kadar bedel ile elden çıkarır iseniz çıkarın vergiden muafsınız.Bunların dışında eğer 01.01.2007 yılından önce elde etmiş iseniz, 4 yıl bu tarihten sonra elde etmiş iseniz 5 yıl süreden önce elden çıkardığınız gayrimenkulün değer artış kazancının hesaplanmasında iktisap (edinme) bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere,yeniden değerleme oranında artırılır. Endekslenmiş edinme bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan her yıl belirlenen istisna tutarı ve yapılan harç ve masraflar indirilerek,bulunan safi tutar edinim bedelinden yüksek ise gelir vergisi beyanı ile verginizi ödemeniz gerekir.

 

 

 

KAPORA VERDİM GERİ ALABİLİR MİYİM ? : Günlük yaşantımızda (kapora) olarak bildiğimiz pey akçesi; taraflar arasında sözleşmenin yapıldığına kanıt olmak üzere verilen bir miktar para veya taşınır maldır.Dolayısı ile kapora alan taraf onu kendisinde alıkoyacaktır. Ancak yapılan sözleşme,taraflardan hiçbirinin kusuru olmayan bir neden ile yerine getirilemiyor ise,kanuna göre pey akçesi yanmaz geri verilmesi gerekir.(Borçlar kanunu madde:156/a)

 

 

 

GAYRİMENKUL ALIM SATIM SÖZLEŞMESİNE PİŞMANLIK AKÇESİ KOYMAK NE ANLAMA GELİR ? : Taraflardan birinin,öbür yana kendisi sözleşmeden caydığı takdirde onda kalmak üzere bir miktar para vermesine Pişmanlık akçesi denir.Pişmanlık akçesi,verilen bir miktar parayı tazminat olarak bırakmak şartı ile sözleşmeden dönme hakkı verir.Pişmanlık akçesini veren taraf cayar ise verdiği parayı geri isteyemez.Pişmanlık akçesini alan taraf cayar ise,aldığının iki katını verecektir.(Borçlar Kanunu madde 156/a)

 

 

 

GAYRİMENKUL ALIM SATIM SÖZLEŞMESİNE CEZAİ ŞART KOYMAK NE ANLAMA GELİR  ? :Borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde,borçlu tarafından alacaklıya ödenmesi önceden kararlaştırılmış olan edinimdir.(Örnek olarak bir satış sözleşmesine taraflar arasında kararlaştırılan ve sözleşmeden caymayı önleyecek kadar bir bedel cezai şart olarak konulabilir.)Borçlar Kanunu madde:158

 

 

 

MİRAS BIRAKANIN SAĞLIĞINDA BİR KISIM MİRASÇILARI MALDAN MAHRUM ETMESİ : Satış,hibe (bağış) ve her ne surette olur ise olsun,miras bırakan sağlığında gerek diğer mirasçılardan biri veya birkaçı üzerine doğrudan ve gerekse bir aracı kişi kullanarak dolaylı olarak, bu aracı kişinin üzerine devir yapıp,daha sonra diğer mirasçılardan biri veya birkaçı üzerine yeniden devir alınan mallar için,miras bırakanın ölümünden sonra gerçekten bedelsiz bir devir veya hileli bir işlem var ise,mirastan tamamen veya kısmen mahrum bırakılan mirasçılar,muvazaa (hileli işlem) iddiası ile veya mahfuz (saklı miras hakkı) hisselerin tenkisi için dava açılabilir.

 

 

 

VERASET VE İNTİKAL BEYANNEMESİ HANGİ ŞARTLARDA VERİLİR SÜRESİ NEDİR ? : Ölüm ile vukuu bulan intikallerde :

 

Ölüm Türkiye’de Vukuu bulmuş ise; mükelleflerin Türkiye’de bulunmaları halinde murisin (miras bırakan ölünün) ikametgahının bağlı bulunduğu vergi dairesine ölüm tarihini takibeden (4) ay içerisinde,mükelleflerin yabancı bir memlekette bulunmaları halinde,ölüm tarihini takibeden (6) ay içerisinde Türkiye konsolosluğuna verilir.

 

Ölüm yabancı bir memlekette vukuu bulmuş ise ; mükelleflerin Türkiye’de bulunmaları halinde,ölüm tarihini takibeden (6) ay içinde miras bırakanın son ikametgahının bulunduğu yer vergi dairesine; mükellefler müteveffanın bulunduğu memlekette oldukları takdirde ölüm tarihini takibeden (4) ay içinde; mükellefler müteveffanın (miras bırakan ölünün) bulunduğu yerin dışında başka bir yabancı memlekette oldukları takdirde,ölüm tarihini takibeden (8) ay içinde Türkiye konsolosluğuna verilir.

 

Diğer surette vaki intikallerde (bağış,piyango vs. gibi) malların hukuken iktisap edildiği tarihi takibeden (1) ay içinde verilir.

 

Beyannameler taahhütlü olmak şartı ile posta ile de gönderilebilir.

 

 

 

EMLAK BEYANNAMESİ HANGİ HALLERDE VE NE ZAMAN VERİLİR ? : Her tür gayrimenkul iktisabında (ediniminde) veya vergiyi değiştiren sebeblerin doğmasında (arazi vasfının arsaya dönüşmesi,arsa üzerine bina inşa edilmesi,veraset ve intikal,hibe(bağış),ifraz, tevhit,taksim,cins tashihi (değişikliği),imar uygulaması,bağımsız bölümün niteliğinin,cinsinin değişmesi,asansör,kalorifer eklenmesi v.b gibi hallerde) İşlemin gerçekleştiği,içinde bulunulan yıl sonuna kadar (yılın son 3 ayında değişiklik meydana gelmişse 90 günlük süre içinde) ilgili belediyeye elden veya posta yolu ile verilir.(taahhütlü posta tavsiye edilir.)

 

 

 

REŞİT OLMAYAN (18 YAŞINDAN KÜÇÜK) ÇOCUĞUMA GAYRİMENKUL ALDIM VERASET VE İNTİKAL BEYANNAMESİ VERECEK MİYİM ? : 18 yaşın altında bulunan evlatlar anne ve baba velayeti altındadırlar,tasarruf ehliyetine haiz değildirler.Bu durumdan dolayı çocuğunuz adına herhangi bir kişiden her ne surette olur ise olsun (satış,trampa,bağış,taksim vs) gayrimenkul edinilmesinde bu işlem her ne kadar tapuda satış veya yukarıdaki işlemlerden biri gözükse dahi esasen bağış (hibe) anlamına geldiğinden 1 ay içerisinde ilgili vergi dairesine veraset ve intikal beyannamesi vermek ve her yıl belirlenen istisna bedelini aşan kısım için intikal vergisini yatırmak zorundasınız.(Bunda amaç 18 yaşından küçük çocukların gayrimenkul iktisap edecek kadar edinim bedelini temin edemeyeceği,esasen bu gayrimenkulün edinim bedelinin anne babası tarafından karşılanması sureti ile hibe (bağış) anlamına geldiğidir.)

 

 

 

REŞİT OLMAYAN (18 YAŞINDAN KÜÇÜK) EVLATLARIN ADINA GAYRİMENKUL EDİNİMİ NASIL YAPILIR ? :18 yaşın altında bulunan çocuklar tasarruf ehliyetine sahip olmadıklarından,tapu işlemleri anne ve babaları tarafından birlikte karşılanır,bunlardan biri yok ise (ölü veya boşanmış) anne veya babası tarafından tapu işlemi gerçekleştirilir.

 

 

 

GAYRİMENKUL TERİMLERİ NE ANLAMA GELİR  ? :

 

İfraz :Parsellerin ayrılması…Tevhit :Parsellerin birleştirilmesi…Taksim :Mal paylaşımı…Trampa (Takas) :Gayrimenkullerin,birbiri ile değiştirilmesi…Cins tashihi :Gayrimenkullerin,vasfının,niteliğinin değiştirilmesi…İzale-i şuyu :Ortaklığın giderilmesi…Şufa hakkı :Ön alım hakkı.(Öncelikli olarak hissedarın alım hakkı).

 

 

 

ARSALARDA KULLANILAN YÜZDE (%) TERİMLERİ VE ORANLAR NEYİ İFADE EDER ? :

 

             T.A.K.S : (Taban alanı kat sayısı) : Bir imar parseli üzerine yapılacak inşaatın toprak üzerinde kaplayacağı en büyük bina sahasını gösterir ve % (yüzde) ile gösterilir.Örnek %30 – % 40 gibi.Bunu bir örnek ile açıklayacak olur isek. 1000 m2 yüz ölçümlü bir arsanın t.a.k.s’ı % 30 olsun 1000 x 0,30 = 300 m2 binanın tabandaki inşaat alanı olarak bulunur.

 

             K.A.K.S : (Katlar alanı kat sayısı) : Bir imar parselinde yapılacak olan binanın inşaat alanlarının toplamını gösterir.K.a.k.s ’a kısaca “inşaat emsali” veya inşaat yoğunluğu” da denir.Bir örnek vermek gerekir ise 1000 m2  yüz ölçümlü bir arsanın k.a.k.s ‘sı % 80 olsun 1000 x 0,80 = 800 m2 toplam katların alanı ortaya çıkar.Tüm katların toplam alanı bu oranı geçemez.

 

İNŞAAT NİZAMLARI

 

a) Ayrık (bahçeli) Nizam : Komşu parsellere hiçbir yanından bitişik olmayan yapı düzenidir.

 

b) Blok Nizam : Planda blok olarak işlenmiş ve cephe uzunluğu,derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oluşturduğu bahçeli yapı düzenidir,

 

c) Bitişik Nizam : Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı düzenidir.

 

GAYRIMENKUL ALIRKEN DİKAT EDİLECEK HUSUSLAR

 

MESKEN VEYA İŞYERİ SATIN ALIRKEN

 

 

1-Gösterilen bağımsız bölüm ile paftasındaki ada   Parseli ile uyum sağlamasına

 

2-Projesinin o bağımsız bölüme ait olup olmadığına

 

3-Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyetinin kurulu olup olmadığına

 

4-Yola veya yeşil alana tecavüzü olup olmadığına

 

5-Ana taşınmazın ortak yerlerine tecavüzü olup olmadığına

 

6-Yapı kullanma izin belgesinin olup olmadığına

 

7-Emlak ve çtv vergi borcunun ödendiğinin tespitine

 

              Gerekirse bize başvurunuz