Kadastro hizmetleri

Ülkemizde Kadastro ve Gelişimi

Kadastro, bir ülkede yaşayan insanlar işin mal emniyeti ve bunu Devlet güvencesi ile koruma olduğu kadar; toprağa dayalı bütün üretim faaliyetleri ve mekân temini çalışmalarında, kamuya hizmet verecek alanların temini ve düzenlenmesinde birinci derece rolü olan bir hizmet üretim sektörüdür. Kadastronun ürettiği bilgiler, vatandaşların taşınmazlarla ilgili sorunlarına çözüm getirirken, Devlet hizmetlerinin yürütülmesinde temel altyapı oluşturur ve Devletin bütçesine de maddi katkılar sağlar.

Ülkemizde halen yapılmakta olan kadastroyu çok amaçlı kadastro olarak nitelendirmek mümkün değildir. Özellikle taşınmaz mal idaresi ile ilgili bilgiler eksiktir. Ayrıca, yapılan kadastro bütün ülke arazilerini kapsamamaktadır. Bu nedenle, birinci kadastronun bitmek üzere olduğu bu yüzyılda, içeriği ve kapsamı yeniden belirlenecek bir kadastro çalışmasının başlatılmasına ihtiyaç vardır.

1.  KADASTRODA İÇERİK

Kadastronun içeriği, hizmet verdiği alanların isteklerini karşılayacak biçimde belirlenir. Bu, geçmişte de böyle olmuştur. Nitekim,  Napolyon tarafından yaptırılan Fransa kadastrosunun esas gayesi, arazilerden eksiksiz vergi almak olduğu için, bütün kullanılan araziler tapuya kaydedilmiş ve getirdiği gelir dikkate alınmadan yüzölçümü üzerinden vergilendirilmiştir. Oysaki Kanuni Sultan Süleyman döneminde başlatılan arazi kayıtlarının maksadı, eyaletlerin adil yönetimi ve askeri yapının devamlılığı için gerekli bilgileri toplamaktı. Bu yüzden, Osmanlıda arazinin büyüklüğünün belirlenmesinden çok, boş bekletilmemesi ve kullanılmasının temini önemliydi.  Şu halde, kadastronun içeriği hizmet sunduğu alanların istek ve beklentilerine uygun olacak biçimde her dönemde yeniden düzenlenmesi gerekir. Aşağıda,  Osmanlı İmparatorluğu döneminden günümüze kadar,  Türk arazi kaydı ve kadastrosu çalışmalarında toplanan bilgiler belirtilmiştir.

1.1 Yazılı Kadastro Dönemi

Yazılı kadastrodan maksat, kadastral bilgilerin çizgiler yerine yazıyla yani, kelime ve sayıların oluşturduğu cümlelerle ifade edilmesidir. Bu mecburiyet, uygulamanın yapıldığı devirlerde çizime veya koordinat bilgisine dayanan konum bilgilerinin görsel şekle dönüştürülmesi tekniklerinin yeterince yaygınlaşmamış olması yahut da bunu yapabilecek teknik kadronun henüz oluşturulmamış olmasından ileri geliyordu. Esas sebep bu olmakla beraber, yazılı kadastronun yapıldığı dönemlerde, kırsal ve kentsel alanların düzenlenmesi veya bayındırlık çalışmalarının yürütülmesi faaliyetlerinde harita ihtiyacı henüz yeterince ortaya çıkmamış olmasıydı. 20. Yüzyılda, kentleşme ve sanayinin gelişmesi ile bu alanlardaki yatırımların hızlı bir artış göstermesi, haritacılık sektörünü ve dolayısıyla da kadastroyu önemli bir ihtiyaç haline getirmiştir. Konunun iyi anlaşılabilmesi için burada, kadastronun evrelerine göre yapılan tapu ve kadastro işlemlerinin içeriği belirtilecektir.

a- Kuyud-u Kadime ve Defter-i Hakani Kayıtları

Bu kayıtlar, Osmanlı İmparatorluğunun her döneminde düzenli olarak yapılmıştır. Ancak, daha çok 15 -  19. Yüzyıllara ait toprak idaresini yansıtan bilgileri içeren el yazması (siyakat) belgelerdir. Temel olarak; askeri, idari ve mali amaçlı nüfus, arazi ve gelirlerin tespit ve sayımı esasına dayanan bu kayıtların bir kısmı tasnif edilerek Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arşivlerinde hizmete sunulmuştur. Dönemine göre çok amaçlı coğrafi bilgi sistemi niteliğinde olan bu belgeler, günümüzde hukuki problemlerin çözümünde ispat belgesi olarak kullanılmaktadırlar.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arşivinde mevcut olan tasnifli defterlerin adları ve sayıları Tablo 1’de verilmiştir.
Ayrıca, milli sınırlarımız dışında kalan yerlere ait 8070 adet Tapu Defterinin de mevcut olduğu verilen bilgiler arasındadır [TKGM, 1992].

Tablo1: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arşivlerindeki Kuyud-u Kadime belgeleri

Sıra

Adet

Defter Sıra No

Cinsi

1

203

1-203

Mufassal Defter

2

162

204-365

İcmal Defteri

3

168

366-532

Derdest Defteri  (2113 ve 532 mükerrerdir)

4

4

533-536

Cebe (zırhlı asker) defteri

5

51

537-587

Vakıf Defteri

6

1364

576-1939

Ruznamçe (günlük maaş) Defteri

7

80

1940-2028

Mustahfazat ve Kal’a Defteri

8

84

2029-2112

Cebe Defteri

9

1

2113

Derdest Defter

10

3

2114-2116

Anadolu ve Rumeli Yoklama Defteri

11

202

2117-2318

Vakf-ı Cedit Defteri

 

2322

 

TOPLAM

8070

Milli sınırlarımız dışında kalan yerlere ait
Tapu Defterleri

 

10392

 

GENEL
TOPLAM

Kaynak: TKGM Arşivi, 1992.

b- Tapu Kayıt (Zabıt) Defterleri

Ülkemizde, taşınmazmal mülkiyeti hakkı 1847 yılında kabul edildikten sonra günümüze kadar düzenlenen Tapu Kayıt (Zabıt) Defterleri Tablo 2’de verilmiştir.

Tablo 2: Tapu Kayıt (Zabıt) Defterleri

Sıra

Tarihi

Defter Çeşidi Adet

1

1847 – 1933

Milli sınırlarımız içerisindeki taşınmazlara
ait Tapu Kayıt (Zabıt) Defterleri
14 023

2

1847 – 1914

Milli sınırlarımız dışında kalan yerlerdeki
taşınmazlara ait Tapu Kayıt Defterleri
8 227

3

1934 – Günümüze

İkinci nüsha Tapu Senedi, İpotek Belgesi 205 000

4

İkinci nüsha Tapu Kütüğü 245 000

5

Tablo-Mahzen Defteri 780

Kaynak: TKGM Arşivi, 1992.

Tapu kayıt defterlerinde, düzenlendiği döneme göre yazılan bilgiler aşağıdaki gibidir.

•  Arazi-i Atik

1263 (1847) tarihli Tapu Nizamnamesine dayanılarak,  1265 (1849) tarihinden sonra düzenlenen eski kayıt defterleridir. Bu defterlerdeki kayıtlarda taşınmazlara ait şu bilgiler yer alır:

Köyü, kazası, ili, defter ve varak numarası, cinsi, mevkii, hududu, miktarı, kıymeti muhammesi, sahibi, iktisabı, tesis tarihi, -varsa- geldisi ve gittisi.

•  Arazi Yoklama Kaydı Defterleri (Arazi-i Cedit)

Başlıkları matbu defterlerdir. Temmuz 1288 tarihinden sonra tesis edilmişlerdir. Bunlarda da şu bilgiler bulunur:

Sıra numarası, köy adı, mevkii, hudutları, miktarı, cinsi, sahibi, iktisabı, Kıymet-i muhammesi (para ve kuruş), senedin veriliş tarihi, geldisi, gittisi, satış bedeli.

 • Emlak-ı Daimi ve İcmal Defteri

Bu defterler, önceki defterleri güncellemek veya temize çekmek amacıyla ve devamlı kılmak amacıyla düzenlenmiştir. İçerikleri arazi-I cedit defterleri gibidir.

•  Zabıt Defteri

1310 (1894)’den sonra düzenlenmişlerdir. Sınırlar cihetlendirme ile gösterilmiştir. 1325 (1908)’den sonra düzenlenen defterlere Hasılat Defteri adı verilmiştir. Bunlar, tasdikli ve mühürlü kayıtlardır. Bunlar da her bir taşınmaz için şu bilgileri içerir:

Sıra numarası, Kazası, Kariyesi (köyü), Mevkii, nevi (miri, mülk, vakıf), hududu, miktarı, iktisabı, maliki, bedeli, arazi-i emiriyye hasılatı (geliri), emlak hasılatı, vakıf hasılatı, geldisi (tarih, no), gittisi (tarih, no), harç, senet tarihi (hicri), mülahazat.

 •  Vakıf Defterleri

Vakıfların kaydedildiği bu defterler, vakf-ı atik (eski vakıf) ve vakf-ı cedit (yeni vakıf) olmak üzere iki çeşittirler. Bu defterlere aşağıdaki bilgiler yazılırdı:

Vakıf taşınmazlarının defter numarası, varak (yaprak) no, vakfın adı, mahalle, kariye, mevkii, hududu, miktarı, cinsi, maliki, iktisabı, tarihi (rumi/ hicri), gittisi. 

•  Emlak Yoklama Defterleri

Matbu başlıklı defterlerdir. Defter başlıklarından anlaşıldığına göre, bu defterlere taşınmazların şu bilgileri kaydedilmiştir:

Sıra numarası, kazası, nahiyesi, köyü, mahallesi, nevi (bina, arsa, arazi), arazi nevi (mülk, vakıf), miktarı (zira;  1 zira = 0,57417 m2), hududu, maliki, cihet-i iktisabı (geldiği), tarihi (hicri), geldisi, gittisi, mülahazat 

c- Tapu Tahriri Defterleri

Cumhuriyetin ilk yıllarında kadastro için yeterince yetişmiş teknik eleman, alet ve araç-gereç olmayışı nedeniyle tapu yazımı faaliyetlerine devam edilmiştir. Bu dönemde yapılan tapu kayıtlarında şu bilgilere yer verilmiştir:

İlçesi, köyü,  cinsi (tarla, çayır, çalılık, bağ, fındık bahçesi, ev, değirmen vs..), Miktarı (yaklaşık olarak), mevkii, hududu (cihetlendirme ile belirtilir), maliki, geldisi ve gittisi (tarih, yevmiye no).

d- Mera, Yaylak ve Kışlaklar Kütüğü

Mera, yaylak ve kışlak olarak tanımlanan arazilerle ilgili şu bilgileri içerir:

Cilt, sahife no, bağlı bulunduğu il/ilçe, Tahsis edildiği köy/belediye, semt/mevkii, niteliği (mera, yaylak, kışlak), pafta, ada ve parsel numarası, yüzölçümü (hektar – metrekare – desimetrekare), tahsis kararları ve değişen tahsis kararlarının tarih ve sayısı, tescil tarihi ve yevmiye numarası, düşünceler.

Meraların kadastrosu yapıldıktan sonra, ziraatçı teknik elemanlar tarafından Tablo 3’deki bilgileri içeren Mera Normu Raporu
hazırlanır.

Tablo 3: Mera normu raporu içeriği

Sıra Üretilen Bilgiler Açıklamalar
1 Tetkik tarihi
2 Rapor tarihi
3 Rapor no
4 Kazası
5 Nahiyesi
6 Köyü
7 Mevki veya semti Cihetlendirme ile belirtilir.
8 Miktarı
9 Menşei
10 Yararlanan Çiftçi ailesi adedi, aile
reisleri
11 Büyük ve küçükbaş hayvan adedi (aile
başına)
12 Karakteri Çok iyi, iyi, orta, zayıf, çok zayıf
13 Yağış rejimi Mevsimlere göre yağmur, kar, dolu
14 Yağış miktarı Ortalama (mm/yıl)
15 Yağışların mevsimlere dağılışı
16 Toprak çeşitleri Çakıl, kil, kum vd..
17 Toprak profili Üstten itibaren alınan kesite göre
18 Vegetasyon yapısı Doğal bitki çeşitleri
19 Toprak tabakasının alt kısmı Kalker, kaya vd..
20 Taban suyu, seviyesi ve tabiatı
21 Toprağın geçirgenliği
22 Arazinin halen sulanıp sulanmadığı
23 Arazinin sulanma imkanı
24 Tatbik edilen ziraat sistemi Mera bitkileri yetiştirilmesi ve korunması
25 Yetiştirilen başlıca mahsuller
26 İyileştirme çalışmaları yapılıp
yapılmadığı
27 Krokisi

Kaynak: Maçka Kadastro Müdürlüğü

1.2 Çizgisel Kadastro Dönemi

Kadastroyu tapu yazımından sıyırarak teknik nitelik kazandıran, kadastroya aritmetik ve geometrik uygulamaların getirilmesidir. Avrupa’da ölçekli haritaya dayalı kadastro çalışmaları başlatıldığında, ülkemiz de bundan istifade etmenin yollarını aramış ve bazı
adımlar da atmıştır. Ancak, ülkemize çizgisel kadastro  1900’lü yılların başında gelmiştir. O devirlerde bitmeyen savaş ve toprak kayıplarına rağmen, fedakarca çalışmalar yapan ekiplerin varlığı bilinmektedir. Zira, ülkemiz, çizgisel kadastroya geçişte gecikmiş olsa bile, temel haritacılıkta çok iyi olduğu sabittir.

Çizgisel kadastro dönemini; grafik, klasik, fotogrametrik ve elektronik takeometri yöntemleri olarak gruplandırmak mümkündür.

- Grafik Yöntemler

Türkiye’de ilk kadastro çalışmaları grafik yöntem olarak bilinen ve nirengi ya da poligona dayanmayan ölçme ve haritalama yöntemleri ile yapılmıştır. Buna rağmen, kadastro fen heyeti tarafından Manisa’da uygulanmış bir mevzii nirengi ağı örneği ile İstanbul Adalar, Karaköy, Sultanahmet gibi bazı semtlerinde yapılan kadastro haritası örnekleri mevcuttur [Türkkan,  1928, 49]. Grafik yöntemle yapılan haritalarda parsel bazında önemli hatalar olmadığı, ancak, zincirleme ölçülerde, mevcut durum ile çakışmazlıklar söz konusu olduğu görülmüştür [Erkan, 1979].

- Klasik Yöntemler

Prizmatik ve takeometrik yöntemlerle yapılan uygulamalar genel olarak klasik yöntem diye adlandırılır.  1968’den önce yapılanlar poligona, daha sonra yapılanlar ise mevzii nirengilere dayalı olarak üretilmişlerdir. Ülke nirengi ağına bağlanma ise  1974’den sonra yaygınlaştırılmıştır. Bu yöntemlerden prizmatik yöntem, 2613 sayılı yasa gereği şehirlerde; takeometrik yöntem ise 766 sayılı yasa gereğince belediye sınırları dışındaki parsellerde uygulanmıştır.

- Fotogrametrik Yöntem

1950 yılından sonra, arazi kadastrosu çalışmalarını hızlandırmak maksadıyla havai fotogrametri yöntemine ağırlık verilmiş ve  1955’den sonra da aktif olarak uygulanmıştır. Bitki örtüsü ve topoğrafik yapının elverdiği bölgelerde uygulana bu yöntem sayesinde, bilhassa iç bölgelerde yoğun tapulama çalışmaları yapılmıştır. Bu çalışmaların ürünleri, 1973 yılında başlatılan Toprak ve Tarım Reformu çalışmalarında altlık olarak kullanılmıştır.

- Elektronik Takeometri Yöntemi

1980’li yıllardan sonra, sağladığı hız ve hassasiyet sayesinde elektronik takeometri, yersel bir ölçme yöntemi olarak kadastroya girmiştir. Bilgisayar desteğiyle de bütünleştikten sonra, elektronik takeometrelerle kadastroda çok iyi sonuçlar elde edilmesi sağlanmıştır. Bilhassa, fotogrametrik çalışmaya uygun olmayan engebeli ve bitki örtüsüyle kapalı alanlarda ve yerleşim alanlarında bu yöntem son derce faydalı olmuştur. Halen bu yöntemle sayısal kadastro uygulamalarına devam edilmektedir.

Kadastro Haritalarının İçeriği

 

Kadastro haritaları, birbirinden farklı standartlarda olmasına rağmen, içerdikleri bilgiler yönünden fazla bir farklılık göstermezler. Genel olarak 3402 sayılı kanundan önce yapılan haritalarda mülkiyet sınırları ve taşınmazlar üzerindeki mütemmim cüzler olarak
genelleştirilen yapı ve tesisler ile kamu alanlarının sınırları çizgilerle gösterilmiştir. Yeni kadastro kanunu ile bu bilgilere tesviye eğrileri, yani yükseklik ve engebe bilgileri eklenmiş bulunmaktadır. Böylece, kadastroya üçüncü boyut ilave edilmiştir.  İlk yapılan kadastro haritalarının bir kısmında bina vb. bazı mütemmim cüzlerin sadece bir cephesi gösterilmiştir. Bu, o haritalardan yararlanılarak bir parselin araziye aplikasyonunda güçlüklere yol açmaktadır. Çünkü yer kontrol noktalarının zemin işaretleri kaybolduğu yerlerde aplikasyon için mevcut bina cephelerinden yararlanılmaktadır.

Orman Kadastrosunun İçeriği

 

Ülkemizde, orman tahdit ve kadastrosu çalışmaları, Orman Genel Müdürlüğü tarafından ve 6831 sayılı Orman Kanunu ile buna dayalı olarak çıkartılan yönetmeliklere göre yapılır. Orman kadastro haritalarında Devlet ormanları bir parsel gibi gösterilerek, parsel numarası ile değil; ormanın adı ile, Hazine adına tescil edilir. Komisyonun çalışma alanında özel ve tüzel kişilere ait orman var ise, bunlara parsel numarası verilerek ilgili malikleri adına tescil edilirler. Orman haritaları, diğer kadastro haritalarından farklı olarak renklendirilirler. Yeşil renk orman alanlarını, mavi renk su yüzeylerini, sarı renk orman içinde fakat orman sayılmayan alanları, kırmızı renk ise orman sınırları dışına çıkartılan alanları gösterir. Orman kadastrosu ile birlikte ormanların meşcere türü ve vasıf tayini de yapılır [Tüdeş / Bıyık, 377].

1.3 Sayısal Kadastro Dönemi

 

Türkiye’de sayısal kadastro uygulamaları henüz çok yeni ve araştırma projesi aşamasındadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yürütülen HAKAR (Harita-Kadastro Reform Projesi) ve TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) projeleri gibi .. Özel sektöre ihale ile yaptırılan çalışmalarla bazı pilot uygulamalar dışında çizgi haritaların üretilmesine devam edilmektedir. Fakat yine de pafta çizimlerinde nokta koordinatları hesaplanmakta ve kullanılmaktadır. Görünen o ki; bundan böyle, kadastral çalışmaların ilk ürünü sayılar, yani konum bilgileri olacaktır. Ondan sonra, istendiğinde çizgi harita, istendiğinde yazılı tanımlama yapılabilir. Bu, kadastro bilgi sisteminin gereğidir ve Türkiye kadastrosunu bilgi sistemine dönüştürme çalışmaları üniversitelerce de araştırılmaktadır [Bıyık / Demir, 2000].

2.  KADASTRONUN KAPSAMI

 

Türkiye kadastrosu, kentlerde belediye sınırları içerisinde kalan bütün alanlardaki özel ve tüzel kişilerin mülkiyetinde olan parsellerle hazine ve vakıflara ait parselleri, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerleri, kamuya ayrılan veya tahsis edilen alanları kapsar. Kadastro Kanununda çalışma alanı olarak belirlenen genel sınır, belediye sınırlarıdır. Bu sınırlar içerisindeki her mahalle bir çalışma alanı olarak tanımlanmıştır.Buna karşılık, kırsal alanda her köy bir çalışma alanıdır. Prensip olarak köy sınırları, aynı zamanda  çalışma alanı sınırlarıdır. Ancak, köylerin sınırları daha çok sahipli arazi olarak bilinen kültür arazilerini kapsadığından, köyler arasında ölçülmemiş alanlar kalabilmektedir. Kanun gereği ormanlar ile mera, yaylak ve kışlaklar yerine göre kadastro kapsamı dışında tutularak farklı kurumlar tarafından ölçülmektedir. Bu durumda, çalışmalar arasında teknik standart farklılıkları ve sınır uyuşmazlıkları ortaya çıkmaktadır. Sonradan bazı yerlerin ölçülmesi ve kadastro kapsamına alınması da gündeme gelebilmektedir.

Diğer taraftan, kadastro sırasında taşınmazların kullanım amaç ve biçimleri, getirdiği yıllık gelir ve üretim miktarları gibi taşınmaz mal yönetimine ilişkin bilgiler de yeterince tespit edilmemektedir. Oysa ki, kadastro teknisyenleri bir taşınmaza ait tespitleri yaparken, ileride ihtiyaç duyulacak malik ve bilirkişi beyanları ile çevresel etkilere dayanan daha çok bilgiler toplayabilirler.

Türkiye’de giderek artan kentleşme, kırsal kesimin boşalmasına ve yer yer tarıma dayalı üretim faaliyetlerinin gerilemesine yol açmıştır. Halbuki, Türkiye toprakları tarımsal üretim için son derece elverişli topraklardır. Ancak, tarımsal faaliyetleri destekleyecek bazı önlemlerin alınması gerekmektedir. Bunun için, projeler geliştirilirken, sulama alanlarında tarım reformu çalışmalarının gerektirdiği toprak ve su kaynaklarına ait verilere ihtiyaç duyulmaktadır. Kadastro ekibine paralel olarak ekiple koordinasyonlu çalıştırılacak ziraat elemanlarıyla, çoğu konuma dayalı olan bu bilgiler daha kısa zamanda üretilebilecektir. Bu sayede, ziraatçı teknik elemanlar için yeni bir istihdam alanı da açılmış olacaktır. Örneğin, toprak cinsi sınırlarının tespiti için, ziraat teknik elemanlarının göstereceği sınırların, parsel sınırları ile birlikte ölçülmesi gibi.. Ölçme aleti bir kere kurulduktan sonra bu ölçüler de kolayca yapılabilir. Bu işlem, kadastro çalışmalarını biraz uzatır, ancak, sonradan yapılması gerekecek olan bu işleri kadastro ile birlikte yapmak, hem gerekli süreyi kısaltacak, hem de maliyeti azaltacaktır.

Kadastro çalışmalarında genel suların kapladığı alanlarla ilgili bazı tespitlere de yer verilmelidir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan deniz, göl, baraj gölü, nehir ve nehir ağızlarındaki su ürünleri istihsaline elverişli yerler, tahsis veya kiralama yoluyla özel ve tüzel kişilerin yararlanmasına terk edilebilmektedir.  İlgili mevzuat gereğince, bunların ölçümleri yapılarak; pafta, ada ve parsel numarası tespit edildikten sonra “Dalyan ve Voli Kütüğü”ne tescili yapılmaktadır. Bu tescillerde malik hanesine “Maliye Hazinesi”, irtifak hakları sütununa ise, yararlanan kişilerin adları yazılır. Denizlerde ve iç sularda, bilhassa kültür balıkçılığının geliştirilmesi ve desteklenmesi için bu alanların da kadastral ölçümleri ve irtifak sahiplerinin tespitleri yapılmalıdır [Bıyık, 1998]. Bu gibi yerlerin sınırları her ne kadar da çok hassas belirlenmese de, yine de kadastroya yansıtılmaları gerekmektedir. Özellikle günümüzde başlatılan kültür balıkçılığı çalışmalarının gelecekte daha da yaygınlaşacağı tahmin edilmektedir. Bu yüzden genel suları çevreleyen kıyıların da yer yer kadastro kapsamına alınması gerekecektir.

Türkiye’de en çok ihmal edilen ve çözümü gittikçe zorlaşan problemlerinden biri de altyapı tesislerinin ölçümü ve kadastrosu problemidir. Bu problem giderek kırsal alanı da tehdit etmeye başlamıştır. Bu nedenle, yer üzerinden, yerin altından ve üstünden geçirilen, elektrik, su, gaz, kablo, kanalizasyon gibi teknik altyapı tesislerinin ölçümü ve Tapu Sicili ile ilişkisi, geciktirilmeden kadastro kapsamına alınmalıdır.

3. ÇAĞDAŞ KADASTRONUN İÇERİĞİ 

 Bir anlamda, çağdaş kadastrodan maksat, içinde bulunduğumuz asırda gelişmiş ülkelerde yapılmakta olan kadastrodur. Zira, günümüzde birçok gelişmiş ülkede kadastro, problem olmaktan çıkarak sosyal hayatın, üretimin, ekonominin, istatistiğin ve bilimin ihtiyaç duyduğu bilgileri üretmiş bulunmaktadır. Bu noktaya gelinceye kadar birkaç kere kadastronun bitirildiği ülkeler de vardır. Örneğin, Almanya’da kadastro 3 kez bitirilmiştir. Ülkemizde ise birinci kadastro bitmek üzeredir. Fakat, Türk taşınmaz mülkiyeti anlayışının çok zengin bir geçmişi vardır. Ülke şartlarının bütün zorluklarına rağmen ikinci kadastro Türkiye için düşünce aşamasında da olsa 8. Beş Yıllık Plana girmiş bulunmaktadır [DPT, 2001].

Türkiye Kadastrosu, çağımızın beklentilerine cevap verebilmesi için içeriğinin zenginleştirilmesi gereklidir. Zira, günümüzde taşınmaz mal mülkiyeti anlayışı, geçmişe göre farklı boyutlar kazanmıştır. Üretimin büyük ölçüde tarıma dayalı olduğu dönemlerde toprağın verim gücü ve yüzölçümü daha önemliydi. O devirlerde bugünkü zengin petrol yataklarının bulunduğu alanlar hiç de değerli sayılmıyor olabilirdi. Ancak bugün, taşınmaz malların değeri, farklı kriterlerle ölçülmektedir. Yarın da farklı kriterler öne çıkabilir. Ülke için, taşınmazlardan en verimli bir biçimde yararlanılması esas prensiptir. Bunu planlayabilmek için mevcut kapasitenin çok iyi bilinmesi gerekir. Bu bilgiler ise kadastro sırasında sağlanacaktır.

4.  ÇAĞDAŞ KADASTRONUN KAPSAMI

 

Yüzyılımızda kadastronun hizmet vereceği alanlar ve hizmet türleri çok gelişmiştir. Bu yüzden, kadastronun kapsamını da olabildiğince genişletme gereği hasıl olmuştur. Sadece yerleşim bölgeleri ve halihazırda kullanılan araziler değil, sahipli veya sahipsiz değerlendirilmesi mümkün olan bütün alanlar kadastro kapsamına alınmalıdır. Başta ormanlar olmak üzere, mera, yaylak ve kışlak alanları, genel sular, kıyılar ve akarsu yatakları, altyapı tesisleri ve bunların kullanım biçimlerini kadastro kapsamına almak lazımdır.

Araziler için önemli olan verimli işletilmeleridir. Tıpkı boş bekletilen bir ölçme aleti gibi, boş bırakılan bir arazi de ekonomiye bir katkı sağlayamaz. Şayet, kadastrosu yapılan alanda sahipsiz ve niteliksiz alanlar varsa, bunların da mevcut özellikleri ile birlikte tespiti ve kadastrosu yapılarak önce hazine adına tescili, sonra da Devletin uygun göreceği şekilde ıslah edilip düzenlenerek üretime katılması lazımdır.

5. SONUÇ ve ÖNERİLER

Türkiye’nin birinci kadastrosu, Avrupa Birliğine aday olduğu bir devirde bitmek üzeredir. Bu sektörde, birlik üyesi ülkelerin eriştiği noktalar çok iyi tahlil edilerek, ikinci kadastro için hazırlıklar yapılmalıdır. Yasal, idari ve teknik bazı düzenlemeler gerektirecek olan bu çalışmalar başlatılmadan önce geniş kapsamlı bir proje hazırlanmalıdır. Bu projenin önderliğini şüphesiz ki Tapu ve Kadastro Teşkilatı üstlenecektir. Projede, harita yapan ve kullanan diğer kurumlar ve ilgili Yükseköğretim birimleri de temsil edilmelidir.

İkinci kadastro projesinde en çok üzerinde durulması gereken, geleceğin ihtiyaçlarını ve günümüzün imkanlarını göz ardı etmeden belirlenecek içerik ve kapsam olmalıdır. Kadastral haritaların dolu pafta sistemi ile üretildiği ülkemizde kadastro çalışmalarının tüm arazileri kapsaması; tekniğin, ekonominin, sosyal hayatın, istatistiğin ve bilimin ihtiyaç duyacağı kadastral bilgileri içermesi beklenmelidir.

Kadastro hizmetleri

Kadastro, bir ülkede yaşayan insanlar işin mal emniyeti ve bunu Devlet güvencesi ile koruma olduğu kadar; toprağa dayalı bütün üretim faaliyetleri ve mekân temini çalışmalarında, kamuya hizmet verecek alanların temini ve düzenlenmesinde birinci derece rolü olan bir hizmet üretim sektörüdür. Kadastronun ürettiği bilgiler, vatandaşların taşınmazlarla ilgili sorunlarına çözüm getirirken, Devlet hizmetlerinin yürütülmesinde temel altyapı oluşturur ve Devletin bütçesine de maddi katkılar sağlar.

Ülkemizde halen yapılmakta olan kadastroyu çok amaçlı kadastro olarak nitelendirmek mümkün değildir. Özellikle taşınmaz mal idaresi ile ilgili bilgiler eksiktir. Ayrıca, yapılan kadastro bütün ülke arazilerini kapsamamaktadır. Bu nedenle, birinci kadastronun bitmek üzere olduğu bu yüzyılda, içeriği ve kapsamı yeniden belirlenecek bir kadastro çalışmasının başlatılmasına ihtiyaç vardır.

1. KADASTRODA İÇERİK

Kadastronun içeriği, hizmet verdiği alanların isteklerini karşılayacak biçimde belirlenir. Bu, geçmişte de böyle olmuştur. Nitekim, Napolyon tarafından yaptırılan Fransa kadastrosunun esas gayesi, arazilerden eksiksiz vergi almak olduğu için, bütün kullanılan araziler tapuya kaydedilmiş ve getirdiği gelir dikkate alınmadan yüzölçümü üzerinden vergilendirilmiştir. Oysaki Kanuni Sultan Süleyman döneminde başlatılan arazi kayıtlarının maksadı, eyaletlerin adil yönetimi ve askeri yapının devamlılığı için gerekli bilgileri toplamaktı. Bu yüzden, Osmanlıda arazinin büyüklüğünün belirlenmesinden çok, boş bekletilmemesi ve kullanılmasının temini önemliydi. Şu halde, kadastronun içeriği hizmet sunduğu alanların istek ve beklentilerine uygun olacak biçimde her dönemde yeniden düzenlenmesi gerekir. Aşağıda, Osmanlı İmparatorluğu döneminden günümüze kadar, Türk arazi kaydı ve kadastrosu çalışmalarında toplanan bilgiler belirtilmiştir.

1.1 Yazılı Kadastro Dönemi

Yazılı kadastrodan maksat, kadastral bilgilerin çizgiler yerine yazıyla yani, kelime ve sayıların oluşturduğu cümlelerle ifade edilmesidir. Bu mecburiyet, uygulamanın yapıldığı devirlerde çizime veya koordinat bilgisine dayanan konum bilgilerinin görsel şekle dönüştürülmesi tekniklerinin yeterince yaygınlaşmamış olması yahut da bunu yapabilecek teknik kadronun henüz oluşturulmamış olmasından ileri geliyordu. Esas sebep bu olmakla beraber, yazılı kadastronun yapıldığı dönemlerde, kırsal ve kentsel alanların düzenlenmesi veya bayındırlık çalışmalarının yürütülmesi faaliyetlerinde harita ihtiyacı henüz yeterince ortaya çıkmamış olmasıydı. 20. Yüzyılda, kentleşme ve sanayinin gelişmesi ile bu alanlardaki yatırımların hızlı bir artış göstermesi, haritacılık sektörünü ve dolayısıyla da kadastroyu önemli bir ihtiyaç haline getirmiştir. Konunun iyi anlaşılabilmesi için burada, kadastronun evrelerine göre yapılan tapu ve kadastro işlemlerinin içeriği belirtilecektir.

a- Kuyud-u Kadime ve Defter-i Hakani Kayıtları

Bu kayıtlar, Osmanlı İmparatorluğunun her döneminde düzenli olarak yapılmıştır. Ancak, daha çok 15 – 19. Yüzyıllara ait toprak idaresini yansıtan bilgileri içeren el yazması (siyakat) belgelerdir. Temel olarak; askeri, idari ve mali amaçlı nüfus, arazi ve gelirlerin tespit ve sayımı esasına dayanan bu kayıtların bir kısmı tasnif edilerek Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arşivlerinde hizmete sunulmuştur. Dönemine göre çok amaçlı coğrafi bilgi sistemi niteliğinde olan bu belgeler, günümüzde hukuki problemlerin çözümünde ispat belgesi olarak kullanılmaktadırlar.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arşivinde mevcut olan tasnifli defterlerin adları ve sayıları Tablo 1’de verilmiştir.
Ayrıca, milli sınırlarımız dışında kalan yerlere ait 8070 adet Tapu Defterinin de mevcut olduğu verilen bilgiler arasındadır [TKGM, 1992].

Tablo1: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arşivlerindeki Kuyud-u Kadime belgeleri

Sıra

Adet

Defter Sıra No

Cinsi

1

203

1-203

Mufassal Defter

2

162

204-365

İcmal Defteri

3

168

366-532

Derdest Defteri (2113 ve 532 mükerrerdir)

4

4

533-536

Cebe (zırhlı asker) defteri

5

51

537-587

Vakıf Defteri

6

1364

576-1939

Ruznamçe (günlük maaş) Defteri

7

80

1940-2028

Mustahfazat ve Kal’a Defteri

8

84

2029-2112

Cebe Defteri

9

1

2113

Derdest Defter

10

3

2114-2116

Anadolu ve Rumeli Yoklama Defteri

11

202

2117-2318

Vakf-ı Cedit Defteri

2322

TOPLAM

8070

Milli sınırlarımız dışında kalan yerlere ait
Tapu Defterleri

10392

GENEL
TOPLAM

Kaynak: TKGM Arşivi, 1992.

b- Tapu Kayıt (Zabıt) Defterleri

Ülkemizde, taşınmazmal mülkiyeti hakkı 1847 yılında kabul edildikten sonra günümüze kadar düzenlenen Tapu Kayıt (Zabıt) Defterleri Tablo 2’de verilmiştir.

Tablo 2: Tapu Kayıt (Zabıt) Defterleri

Sıra

Tarihi

Defter Çeşidi Adet

1

1847 – 1933

Milli sınırlarımız içerisindeki taşınmazlara
ait Tapu Kayıt (Zabıt) Defterleri
14 023

2

1847 – 1914

Milli sınırlarımız dışında kalan yerlerdeki
taşınmazlara ait Tapu Kayıt Defterleri
8 227

3

1934 – Günümüze

İkinci nüsha Tapu Senedi, İpotek Belgesi 205 000

4

İkinci nüsha Tapu Kütüğü 245 000

5

Tablo-Mahzen Defteri 780

Kaynak: TKGM Arşivi, 1992.

Tapu kayıt defterlerinde, düzenlendiği döneme göre yazılan bilgiler aşağıdaki gibidir.

• Arazi-i Atik

1263 (1847) tarihli Tapu Nizamnamesine dayanılarak, 1265 (1849) tarihinden sonra düzenlenen eski kayıt defterleridir. Bu defterlerdeki kayıtlarda taşınmazlara ait şu bilgiler yer alır:

Köyü, kazası, ili, defter ve varak numarası, cinsi, mevkii, hududu, miktarı, kıymeti muhammesi, sahibi, iktisabı, tesis tarihi, -varsa- geldisi ve gittisi.

• Arazi Yoklama Kaydı Defterleri (Arazi-i Cedit)

Başlıkları matbu defterlerdir. Temmuz 1288 tarihinden sonra tesis edilmişlerdir. Bunlarda da şu bilgiler bulunur:

Sıra numarası, köy adı, mevkii, hudutları, miktarı, cinsi, sahibi, iktisabı, Kıymet-i muhammesi (para ve kuruş), senedin veriliş tarihi, geldisi, gittisi, satış bedeli.

• Emlak-ı Daimi ve İcmal Defteri

Bu defterler, önceki defterleri güncellemek veya temize çekmek amacıyla ve devamlı kılmak amacıyla düzenlenmiştir. İçerikleri arazi-I cedit defterleri gibidir.

• Zabıt Defteri

1310 (1894)’den sonra düzenlenmişlerdir. Sınırlar cihetlendirme ile gösterilmiştir. 1325 (1908)’den sonra düzenlenen defterlere Hasılat Defteri adı verilmiştir. Bunlar, tasdikli ve mühürlü kayıtlardır. Bunlar da her bir taşınmaz için şu bilgileri içerir:

Sıra numarası, Kazası, Kariyesi (köyü), Mevkii, nevi (miri, mülk, vakıf), hududu, miktarı, iktisabı, maliki, bedeli, arazi-i emiriyye hasılatı (geliri), emlak hasılatı, vakıf hasılatı, geldisi (tarih, no), gittisi (tarih, no), harç, senet tarihi (hicri), mülahazat.

• Vakıf Defterleri

Vakıfların kaydedildiği bu defterler, vakf-ı atik (eski vakıf) ve vakf-ı cedit (yeni vakıf) olmak üzere iki çeşittirler. Bu defterlere aşağıdaki bilgiler yazılırdı:

Vakıf taşınmazlarının defter numarası, varak (yaprak) no, vakfın adı, mahalle, kariye, mevkii, hududu, miktarı, cinsi, maliki, iktisabı, tarihi (rumi/ hicri), gittisi.

• Emlak Yoklama Defterleri

Matbu başlıklı defterlerdir. Defter başlıklarından anlaşıldığına göre, bu defterlere taşınmazların şu bilgileri kaydedilmiştir:

Sıra numarası, kazası, nahiyesi, köyü, mahallesi, nevi (bina, arsa, arazi), arazi nevi (mülk, vakıf), miktarı (zira; 1 zira = 0,57417 m2), hududu, maliki, cihet-i iktisabı (geldiği), tarihi (hicri), geldisi, gittisi, mülahazat

c- Tapu Tahriri Defterleri

Cumhuriyetin ilk yıllarında kadastro için yeterince yetişmiş teknik eleman, alet ve araç-gereç olmayışı nedeniyle tapu yazımı faaliyetlerine devam edilmiştir. Bu dönemde yapılan tapu kayıtlarında şu bilgilere yer verilmiştir:

İlçesi, köyü, cinsi (tarla, çayır, çalılık, bağ, fındık bahçesi, ev, değirmen vs..), Miktarı (yaklaşık olarak), mevkii, hududu (cihetlendirme ile belirtilir), maliki, geldisi ve gittisi (tarih, yevmiye no).

d- Mera, Yaylak ve Kışlaklar Kütüğü

Mera, yaylak ve kışlak olarak tanımlanan arazilerle ilgili şu bilgileri içerir:

Cilt, sahife no, bağlı bulunduğu il/ilçe, Tahsis edildiği köy/belediye, semt/mevkii, niteliği (mera, yaylak, kışlak), pafta, ada ve parsel numarası, yüzölçümü (hektar – metrekare – desimetrekare), tahsis kararları ve değişen tahsis kararlarının tarih ve sayısı, tescil tarihi ve yevmiye numarası, düşünceler.

Meraların kadastrosu yapıldıktan sonra, ziraatçı teknik elemanlar tarafından Tablo 3’deki bilgileri içeren Mera Normu Raporu
hazırlanır.

Tablo 3: Mera normu raporu içeriği

Sıra Üretilen Bilgiler Açıklamalar
1 Tetkik tarihi
2 Rapor tarihi
3 Rapor no
4 Kazası
5 Nahiyesi
6 Köyü
7 Mevki veya semti Cihetlendirme ile belirtilir.
8 Miktarı
9 Menşei
10 Yararlanan Çiftçi ailesi adedi, aile
reisleri
11 Büyük ve küçükbaş hayvan adedi (aile
başına)
12 Karakteri Çok iyi, iyi, orta, zayıf, çok zayıf
13 Yağış rejimi Mevsimlere göre yağmur, kar, dolu
14 Yağış miktarı Ortalama (mm/yıl)
15 Yağışların mevsimlere dağılışı
16 Toprak çeşitleri Çakıl, kil, kum vd..
17 Toprak profili Üstten itibaren alınan kesite göre
18 Vegetasyon yapısı Doğal bitki çeşitleri
19 Toprak tabakasının alt kısmı Kalker, kaya vd..
20 Taban suyu, seviyesi ve tabiatı
21 Toprağın geçirgenliği
22 Arazinin halen sulanıp sulanmadığı
23 Arazinin sulanma imkanı
24 Tatbik edilen ziraat sistemi Mera bitkileri yetiştirilmesi ve korunması
25 Yetiştirilen başlıca mahsuller
26 İyileştirme çalışmaları yapılıp
yapılmadığı
27 Krokisi

Kaynak: Maçka Kadastro Müdürlüğü

1.2 Çizgisel Kadastro Dönemi

Kadastroyu tapu yazımından sıyırarak teknik nitelik kazandıran, kadastroya aritmetik ve geometrik uygulamaların getirilmesidir. Avrupa’da ölçekli haritaya dayalı kadastro çalışmaları başlatıldığında, ülkemiz de bundan istifade etmenin yollarını aramış ve bazı
adımlar da atmıştır. Ancak, ülkemize çizgisel kadastro 1900’lü yılların başında gelmiştir. O devirlerde bitmeyen savaş ve toprak kayıplarına rağmen, fedakarca çalışmalar yapan ekiplerin varlığı bilinmektedir. Zira, ülkemiz, çizgisel kadastroya geçişte gecikmiş olsa bile, temel haritacılıkta çok iyi olduğu sabittir.

Çizgisel kadastro dönemini; grafik, klasik, fotogrametrik ve elektronik takeometri yöntemleri olarak gruplandırmak mümkündür.

- Grafik Yöntemler

Türkiye’de ilk kadastro çalışmaları grafik yöntem olarak bilinen ve nirengi ya da poligona dayanmayan ölçme ve haritalama yöntemleri ile yapılmıştır. Buna rağmen, kadastro fen heyeti tarafından Manisa’da uygulanmış bir mevzii nirengi ağı örneği ile İstanbul Adalar, Karaköy, Sultanahmet gibi bazı semtlerinde yapılan kadastro haritası örnekleri mevcuttur [Türkkan, 1928, 49]. Grafik yöntemle yapılan haritalarda parsel bazında önemli hatalar olmadığı, ancak, zincirleme ölçülerde, mevcut durum ile çakışmazlıklar söz konusu olduğu görülmüştür [Erkan, 1979].

- Klasik Yöntemler

Prizmatik ve takeometrik yöntemlerle yapılan uygulamalar genel olarak klasik yöntem diye adlandırılır. 1968’den önce yapılanlar poligona, daha sonra yapılanlar ise mevzii nirengilere dayalı olarak üretilmişlerdir. Ülke nirengi ağına bağlanma ise 1974’den sonra yaygınlaştırılmıştır. Bu yöntemlerden prizmatik yöntem, 2613 sayılı yasa gereği şehirlerde; takeometrik yöntem ise 766 sayılı yasa gereğince belediye sınırları dışındaki parsellerde uygulanmıştır.

- Fotogrametrik Yöntem

1950 yılından sonra, arazi kadastrosu çalışmalarını hızlandırmak maksadıyla havai fotogrametri yöntemine ağırlık verilmiş ve 1955’den sonra da aktif olarak uygulanmıştır. Bitki örtüsü ve topoğrafik yapının elverdiği bölgelerde uygulana bu yöntem sayesinde, bilhassa iç bölgelerde yoğun tapulama çalışmaları yapılmıştır. Bu çalışmaların ürünleri, 1973 yılında başlatılan Toprak ve Tarım Reformu çalışmalarında altlık olarak kullanılmıştır.

- Elektronik Takeometri Yöntemi

1980’li yıllardan sonra, sağladığı hız ve hassasiyet sayesinde elektronik takeometri, yersel bir ölçme yöntemi olarak kadastroya girmiştir. Bilgisayar desteğiyle de bütünleştikten sonra, elektronik takeometrelerle kadastroda çok iyi sonuçlar elde edilmesi sağlanmıştır. Bilhassa, fotogrametrik çalışmaya uygun olmayan engebeli ve bitki örtüsüyle kapalı alanlarda ve yerleşim alanlarında bu yöntem son derce faydalı olmuştur. Halen bu yöntemle sayısal kadastro uygulamalarına devam edilmektedir.

Kadastro Haritalarının İçeriği

Kadastro haritaları, birbirinden farklı standartlarda olmasına rağmen, içerdikleri bilgiler yönünden fazla bir farklılık göstermezler. Genel olarak 3402 sayılı kanundan önce yapılan haritalarda mülkiyet sınırları ve taşınmazlar üzerindeki mütemmim cüzler olarak
genelleştirilen yapı ve tesisler ile kamu alanlarının sınırları çizgilerle gösterilmiştir. Yeni kadastro kanunu ile bu bilgilere tesviye eğrileri, yani yükseklik ve engebe bilgileri eklenmiş bulunmaktadır. Böylece, kadastroya üçüncü boyut ilave edilmiştir. İlk yapılan kadastro haritalarının bir kısmında bina vb. bazı mütemmim cüzlerin sadece bir cephesi gösterilmiştir. Bu, o haritalardan yararlanılarak bir parselin araziye aplikasyonunda güçlüklere yol açmaktadır. Çünkü yer kontrol noktalarının zemin işaretleri kaybolduğu yerlerde aplikasyon için mevcut bina cephelerinden yararlanılmaktadır.

Orman Kadastrosunun İçeriği

Ülkemizde, orman tahdit ve kadastrosu çalışmaları, Orman Genel Müdürlüğü tarafından ve 6831 sayılı Orman Kanunu ile buna dayalı olarak çıkartılan yönetmeliklere göre yapılır. Orman kadastro haritalarında Devlet ormanları bir parsel gibi gösterilerek, parsel numarası ile değil; ormanın adı ile, Hazine adına tescil edilir. Komisyonun çalışma alanında özel ve tüzel kişilere ait orman var ise, bunlara parsel numarası verilerek ilgili malikleri adına tescil edilirler. Orman haritaları, diğer kadastro haritalarından farklı olarak renklendirilirler. Yeşil renk orman alanlarını, mavi renk su yüzeylerini, sarı renk orman içinde fakat orman sayılmayan alanları, kırmızı renk ise orman sınırları dışına çıkartılan alanları gösterir. Orman kadastrosu ile birlikte ormanların meşcere türü ve vasıf tayini de yapılır [Tüdeş / Bıyık, 377].

1.3 Sayısal Kadastro Dönemi

Türkiye’de sayısal kadastro uygulamaları henüz çok yeni ve araştırma projesi aşamasındadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yürütülen HAKAR (Harita-Kadastro Reform Projesi) ve TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) projeleri gibi .. Özel sektöre ihale ile yaptırılan çalışmalarla bazı pilot uygulamalar dışında çizgi haritaların üretilmesine devam edilmektedir. Fakat yine de pafta çizimlerinde nokta koordinatları hesaplanmakta ve kullanılmaktadır. Görünen o ki; bundan böyle, kadastral çalışmaların ilk ürünü sayılar, yani konum bilgileri olacaktır. Ondan sonra, istendiğinde çizgi harita, istendiğinde yazılı tanımlama yapılabilir. Bu, kadastro bilgi sisteminin gereğidir ve Türkiye kadastrosunu bilgi sistemine dönüştürme çalışmaları üniversitelerce de araştırılmaktadır [Bıyık / Demir, 2000].

2. KADASTRONUN KAPSAMI

Türkiye kadastrosu, kentlerde belediye sınırları içerisinde kalan bütün alanlardaki özel ve tüzel kişilerin mülkiyetinde olan parsellerle hazine ve vakıflara ait parselleri, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerleri, kamuya ayrılan veya tahsis edilen alanları kapsar. Kadastro Kanununda çalışma alanı olarak belirlenen genel sınır, belediye sınırlarıdır. Bu sınırlar içerisindeki her mahalle bir çalışma alanı olarak tanımlanmıştır.Buna karşılık, kırsal alanda her köy bir çalışma alanıdır. Prensip olarak köy sınırları, aynı zamanda çalışma alanı sınırlarıdır. Ancak, köylerin sınırları daha çok sahipli arazi olarak bilinen kültür arazilerini kapsadığından, köyler arasında ölçülmemiş alanlar kalabilmektedir. Kanun gereği ormanlar ile mera, yaylak ve kışlaklar yerine göre kadastro kapsamı dışında tutularak farklı kurumlar tarafından ölçülmektedir. Bu durumda, çalışmalar arasında teknik standart farklılıkları ve sınır uyuşmazlıkları ortaya çıkmaktadır. Sonradan bazı yerlerin ölçülmesi ve kadastro kapsamına alınması da gündeme gelebilmektedir.

Diğer taraftan, kadastro sırasında taşınmazların kullanım amaç ve biçimleri, getirdiği yıllık gelir ve üretim miktarları gibi taşınmaz mal yönetimine ilişkin bilgiler de yeterince tespit edilmemektedir. Oysa ki, kadastro teknisyenleri bir taşınmaza ait tespitleri yaparken, ileride ihtiyaç duyulacak malik ve bilirkişi beyanları ile çevresel etkilere dayanan daha çok bilgiler toplayabilirler.

Türkiye’de giderek artan kentleşme, kırsal kesimin boşalmasına ve yer yer tarıma dayalı üretim faaliyetlerinin gerilemesine yol açmıştır. Halbuki, Türkiye toprakları tarımsal üretim için son derece elverişli topraklardır. Ancak, tarımsal faaliyetleri destekleyecek bazı önlemlerin alınması gerekmektedir. Bunun için, projeler geliştirilirken, sulama alanlarında tarım reformu çalışmalarının gerektirdiği toprak ve su kaynaklarına ait verilere ihtiyaç duyulmaktadır. Kadastro ekibine paralel olarak ekiple koordinasyonlu çalıştırılacak ziraat elemanlarıyla, çoğu konuma dayalı olan bu bilgiler daha kısa zamanda üretilebilecektir. Bu sayede, ziraatçı teknik elemanlar için yeni bir istihdam alanı da açılmış olacaktır. Örneğin, toprak cinsi sınırlarının tespiti için, ziraat teknik elemanlarının göstereceği sınırların, parsel sınırları ile birlikte ölçülmesi gibi.. Ölçme aleti bir kere kurulduktan sonra bu ölçüler de kolayca yapılabilir. Bu işlem, kadastro çalışmalarını biraz uzatır, ancak, sonradan yapılması gerekecek olan bu işleri kadastro ile birlikte yapmak, hem gerekli süreyi kısaltacak, hem de maliyeti azaltacaktır.

Kadastro çalışmalarında genel suların kapladığı alanlarla ilgili bazı tespitlere de yer verilmelidir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan deniz, göl, baraj gölü, nehir ve nehir ağızlarındaki su ürünleri istihsaline elverişli yerler, tahsis veya kiralama yoluyla özel ve tüzel kişilerin yararlanmasına terk edilebilmektedir. İlgili mevzuat gereğince, bunların ölçümleri yapılarak; pafta, ada ve parsel numarası tespit edildikten sonra “Dalyan ve Voli Kütüğü”ne tescili yapılmaktadır. Bu tescillerde malik hanesine “Maliye Hazinesi”, irtifak hakları sütununa ise, yararlanan kişilerin adları yazılır. Denizlerde ve iç sularda, bilhassa kültür balıkçılığının geliştirilmesi ve desteklenmesi için bu alanların da kadastral ölçümleri ve irtifak sahiplerinin tespitleri yapılmalıdır [Bıyık, 1998]. Bu gibi yerlerin sınırları her ne kadar da çok hassas belirlenmese de, yine de kadastroya yansıtılmaları gerekmektedir. Özellikle günümüzde başlatılan kültür balıkçılığı çalışmalarının gelecekte daha da yaygınlaşacağı tahmin edilmektedir. Bu yüzden genel suları çevreleyen kıyıların da yer yer kadastro kapsamına alınması gerekecektir.

Türkiye’de en çok ihmal edilen ve çözümü gittikçe zorlaşan problemlerinden biri de altyapı tesislerinin ölçümü ve kadastrosu problemidir. Bu problem giderek kırsal alanı da tehdit etmeye başlamıştır. Bu nedenle, yer üzerinden, yerin altından ve üstünden geçirilen, elektrik, su, gaz, kablo, kanalizasyon gibi teknik altyapı tesislerinin ölçümü ve Tapu Sicili ile ilişkisi, geciktirilmeden kadastro kapsamına alınmalıdır.

3. ÇAĞDAŞ KADASTRONUN İÇERİĞİ

Bir anlamda, çağdaş kadastrodan maksat, içinde bulunduğumuz asırda gelişmiş ülkelerde yapılmakta olan kadastrodur. Zira, günümüzde birçok gelişmiş ülkede kadastro, problem olmaktan çıkarak sosyal hayatın, üretimin, ekonominin, istatistiğin ve bilimin ihtiyaç duyduğu bilgileri üretmiş bulunmaktadır. Bu noktaya gelinceye kadar birkaç kere kadastronun bitirildiği ülkeler de vardır. Örneğin, Almanya’da kadastro 3 kez bitirilmiştir. Ülkemizde ise birinci kadastro bitmek üzeredir. Fakat, Türk taşınmaz mülkiyeti anlayışının çok zengin bir geçmişi vardır. Ülke şartlarının bütün zorluklarına rağmen ikinci kadastro Türkiye için düşünce aşamasında da olsa 8. Beş Yıllık Plana girmiş bulunmaktadır [DPT, 2001].

Türkiye Kadastrosu, çağımızın beklentilerine cevap verebilmesi için içeriğinin zenginleştirilmesi gereklidir. Zira, günümüzde taşınmaz mal mülkiyeti anlayışı, geçmişe göre farklı boyutlar kazanmıştır. Üretimin büyük ölçüde tarıma dayalı olduğu dönemlerde toprağın verim gücü ve yüzölçümü daha önemliydi. O devirlerde bugünkü zengin petrol yataklarının bulunduğu alanlar hiç de değerli sayılmıyor olabilirdi. Ancak bugün, taşınmaz malların değeri, farklı kriterlerle ölçülmektedir. Yarın da farklı kriterler öne çıkabilir. Ülke için, taşınmazlardan en verimli bir biçimde yararlanılması esas prensiptir. Bunu planlayabilmek için mevcut kapasitenin çok iyi bilinmesi gerekir. Bu bilgiler ise kadastro sırasında sağlanacaktır.

4. ÇAĞDAŞ KADASTRONUN KAPSAMI

Yüzyılımızda kadastronun hizmet vereceği alanlar ve hizmet türleri çok gelişmiştir. Bu yüzden, kadastronun kapsamını da olabildiğince genişletme gereği hasıl olmuştur. Sadece yerleşim bölgeleri ve halihazırda kullanılan araziler değil, sahipli veya sahipsiz değerlendirilmesi mümkün olan bütün alanlar kadastro kapsamına alınmalıdır. Başta ormanlar olmak üzere, mera, yaylak ve kışlak alanları, genel sular, kıyılar ve akarsu yatakları, altyapı tesisleri ve bunların kullanım biçimlerini kadastro kapsamına almak lazımdır.

Araziler için önemli olan verimli işletilmeleridir. Tıpkı boş bekletilen bir ölçme aleti gibi, boş bırakılan bir arazi de ekonomiye bir katkı sağlayamaz. Şayet, kadastrosu yapılan alanda sahipsiz ve niteliksiz alanlar varsa, bunların da mevcut özellikleri ile birlikte tespiti ve kadastrosu yapılarak önce hazine adına tescili, sonra da Devletin uygun göreceği şekilde ıslah edilip düzenlenerek üretime katılması lazımdır.

5. SONUÇ ve ÖNERİLER

Türkiye’nin birinci kadastrosu, Avrupa Birliğine aday olduğu bir devirde bitmek üzeredir. Bu sektörde, birlik üyesi ülkelerin eriştiği noktalar çok iyi tahlil edilerek, ikinci kadastro için hazırlıklar yapılmalıdır. Yasal, idari ve teknik bazı düzenlemeler gerektirecek olan bu çalışmalar başlatılmadan önce geniş kapsamlı bir proje hazırlanmalıdır. Bu projenin önderliğini şüphesiz ki Tapu ve Kadastro Teşkilatı üstlenecektir. Projede, harita yapan ve kullanan diğer kurumlar ve ilgili Yükseköğretim birimleri de temsil edilmelidir.

İkinci kadastro projesinde en çok üzerinde durulması gereken, geleceğin ihtiyaçlarını ve günümüzün imkanlarını göz ardı etmeden belirlenecek içerik ve kapsam olmalıdır. Kadastral haritaların dolu pafta sistemi ile üretildiği ülkemizde kadastro çalışmalarının tüm arazileri kapsaması; tekniğin, ekonominin, sosyal hayatın, istatistiğin ve bilimin ihtiyaç duyacağı kadastral bilgileri içermesi beklenmelidir.